Capitalization rate

Jaa video // www. Investopedia. com / terms / C / capitalizationrate. asp

Mikä on "Capitalization Rate"

Aktivointikurssi on kiinteistösijoituksen omaisuuden tuottoaste, joka perustuu tuloihin, jotka omaisuuden odotetaan tuottavan. Aktivointikurssia käytetään arvioimaan sijoittajan mahdollinen sijoitetun pääoman tuotto.

Sijoituksen aktivointikurssi voidaan laskea jakamalla sijoituksen nettotuotot (NOI) kiinteän omaisuuden nykyisellä markkina-arvolla, jossa NOI on kiinteistön vuotuinen tuotto vähennettynä kaikista käyttökustannuksista. Pääoman laskentakaavan laskentakaava voidaan ilmaista seuraavasti:

Aktivointiaste = Liiketoiminnan nettotuotot / nykyinen markkina-arvo

Jotkut pitävät pääomituksen olevan olennaisesti pysyvän diskonttokoron, vaikka pysyvyyden käyttö tässä tapauksessa voi olla hieman harhaanjohtava, koska se merkitsee, että rahavirrat pysyvät tasaisina vuosittain.

Aktivointikurssi ilmaistaan ​​prosenttiosuutena, ja sitä kutsutaan myös "cap rate" -arvoksi. "

RAHOITUS" Kapasiteetin hinta "

Aktivointiaste on erittäin hyödyllinen siinä suhteessa, että se yksinkertaistaa kiinteistöinvestointeja ja helpottaa tulkintaa. Esimerkiksi jos Stephan ostaa kiinteistön 900 000 dollaria ja odottaa, että kiinteistö tuottaa 125 000 dollaria vuodessa käyttökustannusten jälkeen, investointikapasiteetti on 13. 89% ($ 125, 000 / $ 900, 000 = 0). 1389 = 13,89%). Tämä merkitsee sitä, että Stephan palkkaa vuosittain 13,89% omaisuutensa arvosta voitollisena.

Tässä esimerkissä oletetaan, että kaikki Stephanin korkolaskennan tekijät pysyvät muuttumattomina, mutta todellisuudessa asiat saattavat usein hieman monimutkaisemmiksi. Oletetaan, että Stephanin kaupungin kiinteistöjen kysynnän kasvun ansiosta investoinnin jälkeen Stephanin omaisuuden arvo nousee 2 miljoonaan dollariin kahden vuoden kuluttua. Samaan aikaan Stephan on tehnyt saman määrän rahaa kiinteistöstä. Koska pääomituslaskelmat käyttävät nykyistä markkina-arvoa, Stephanin sijoituksen pääomitusaste on muuttunut. Koska kiinteistön markkina-arvo on noussut, kun Stephanin NOI ei ole, kapasiteetti on laskenut huomattavasti epäedullisemmaksi 6. 25% (125 000 dollaria / 2 miljoonaa dollaria = 0. 0625 = 6. 25%).

Esimerkkejä tällaisista esimerkeistä kuvaavat tärkeitä toimintoja. Koska cap-taso on suhdeluku kannattavuus, NOI-suhteen suhteessa nykyiseen markkina-arvoon on pysyttävä vakiona, jotta pääomitusaste pysyisi ennallaan. Jos NOI nousee markkina-arvon noustessa, aktivointikurssi nousee ja, jos päinvastoin tapahtuu, aktivointikurssi heikkenee.Jotta kiinteistöinvestointi pysyisi kannattavina, NOI: n on lisättävä samaan tapaan kuin kiinteistöarvon nousu tai jopa suurempi. Tässä suhteessa aktivointikurssi on hyödyllinen, koska sitä voidaan käyttää ajan mittaan kiinteistöinvestointien seurantaan, onko sen suorituskyky parantumassa. Jos jostain syystä pääomitusaste laskee, voi olla viisaampi päätös myydä omaisuus ja sijoittaa muualle uudelleen. Stephanin korkoprosentin pudotessa yli 50%: lla vain kahdessa vuodessa, hän todennäköisesti olisi parhaimmillaan joko etsimässä tapa nostaa NOI: ta tai myydä omaisuutta ja löytää vaihtoehtoinen sijoitus.

Käyttökohteen käyttäminen

Usein eri kiinteistöinvestointien vertailu voi olla kuin omenoiden ja appelsiinien vertailu, joten pääomitusaste on hyvä hyppymispaikka, koska sitä voidaan käyttää nopeasti ja helposti vertailla monia sijoitusmahdollisuuksia yhdellä toinen. Eri kiinteistöjen markkina-arvojen tai liiketulojen arvioiden vertaaminen on usein hankalaa ja tuottamia tuloksia, joita on vaikea purkaa, mutta prosenttiosuuksien vertailu on hyvin yksinkertaista.

Oletetaan esimerkiksi, että Martha harkitsee kahta eri sijoitusta, joiden markkina-arvot ovat $ 230,000 ja $ 3M, ja arvioi, että niiden NOI-arvot ovat $ 40 000 ja $ 300 000. Vaikka nämä sijoitukset eroavat toisistaan ​​huomattavasti, tietäen, että niiden pääoma on 17. 39% ja 10% voi auttaa Marthaa tekemään päätöksensä. Vaikka ensimmäinen sijoituksen yläraja on paljon suurempi, toinen investointi ansaitsee paljon enemmän rahaa vuosittain, joten tämä todennäköisesti vaikuttaa myös Marthan päätökseen. Vaikka tämä esimerkki auttaa havainnollistamaan korkoprosentin kykyä auttaa sijoitusten vertailussa, on tärkeää huomata, että se on hyödyllisintä tässä toiminnossa, kun joko NOI tai nykyinen markkina-arvo ovat vertailukelpoisia. Erittäin erikokoisilla investoinneilla voi usein olla muita näkökohtia, jotka voivat estää sileiden vertailut.

Sijoittaessaan kiinteistöihin sijoittajat päättävät usein alhaisimmasta yläraja-arvosta, jonka he hyväksyvät, jotta sijoitus olisi arvokas. Sijoittaja voi esimerkiksi päättää, että rahasumman, jonka he haluavat käyttää, he hyväksyvät vain sijoituksen, jonka pääomitusaste on vähintään 10%. Kun tarkastellaan mahdollisia investointeja, he sitten vertailevat näiden investointien yläraja-arvot henkilökohtaista ylärajaansa vastaan.

Aktivointikurssia voidaan myös käyttää karkeasti laskettaessa investoinnin takaisinmaksuaika jakamalla 100 kappaletta, kun se ilmaistaan ​​kokonaislukuna. Esimerkiksi voidaan laskea investoinnin takaisinmaksuaika, jonka yläraja on 5 prosenttia jakamalla 100: lla 5: llä, arvioituun takaisinmaksuaikaan 20 vuodeksi. Tätä menetelmää tulisi kuitenkin käyttää vain karkean arvioon investointien takaisinmaksuaikana, koska muutamat kiinteistöinvestoinnit säilyttävät jatkuvan aktivointikoron pitkän ajan kuluessa.

Lisäksi suora pääomitus on menetelmä, jolla arvostetaan kiinteistösijoitusta, joka sisältää pääomituksen. Tällä menetelmällä voidaan NOI: n jakaa yläraja-arvolla sijoituksen pääomakustannusten määrittämiseksi. Vaikka tämä saattaa kuulostaa monimutkaiselta, se on olennaisesti kapearifikaation uudelleenkonfigurointi.

Pääomituksen korotukset

Vaikka aktivointikurssi on erittäin hyödyllinen suhde investointien suunnittelussa tai analysoinnissa, siinä on muutamia tärkeitä rajoituksia, jotka on otettava huomioon ennen korkoprosentin käyttöä.

Yksi tällainen rajoitus on se, että yläraja ei ole kovin hyödyllinen lyhytaikaisiin sijoituksiin. Vähäisellä aikavälillä luotettavan kassavirran kehittämiseen investoinnin NOI voi olla vaikeaa tai mahdotonta määritellä, jolloin korkoriskin laskeminen on vaikeaa tai mahdotonta.

On myös tärkeää huomata, että aktivointikurssi lasketaan joskus NOI: ksi jaettuna alkuperäisellä summalla, jonka nykyinen omistaja on maksanut kiinteistöstä. Koska kiinteistön arvo pysyy harvoin samana hyvin pitkään, tämä laskentamenetelmä on paljon hyödyllisempi kuin toinen menetelmä. Laskettaessa kapasiteettia kiinteälle omaisuudelle, jonka arvo on 2 miljoonaa dollaria vuonna 2015, sen vuoden 1995 hinta, joka on 300 000 dollaria, ei ole kovin hyödyllinen ja antaa erittäin harhaanjohtavia tuloksia. Tästä menetelmästä voidaan käyttää myös muita asioita, kun kyseessä on lahjaksi annettu omaisuus tai perintönä, koska kapasiteettia ei voida määrittää nolla-kustannuksella.

Aktivointikurssi on suosittu ja helppokäyttöinen suhde, mutta sen ei pitäisi olla ainoa tekijä kiinteistösijoittamispäätöksessä. On tarkasteltava monia muita tekijöitä, kuten mahdollisten tulojen kasvua tai vähenemistä, omaisuuden arvon kasvua ja mahdollisia vaihtoehtoisia investointeja.